Цены на квартиры в Москве были бы раза в два ниже


Купить или арендовать недвижимость за границей

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2019 года и на 2020 год от IRN.RU

Эскроу сами по себе не обеспечат рост цен

Перейти

Если бы российская столица была обычным городом для жизни, считает руководитель IRN.RU

Основная причина низкой доходности арендного бизнеса в Москве – завышенные цены на недвижимость в столице, связанные с притоком внешних капиталов. Снимают квартиры в столице обычные граждане, чьи доходы не позволяют платить за жилье еще больше, а покупают с нуля – те, кто не испытывает недостатка в финансах, отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, выступая на заседании «Клуба руководителей агентств недвижимости».

Доход от сдачи в аренду жилья в Москве находится на «общемировом» уровне в 5-6% от стоимости недвижимости в год, а за вычетом расходов на амортизацию, налоги и т.п. прибыль от такой деятельности снижается до 2-3%. Однако в Европе ставки по банковским вкладам, считающиеся безрисковыми инвестициями, обычно не превышают 2%, поэтому бонус за бизнес-риски в размере 3-4% – это совсем неплохо. Соответственно, если рассчитывать доходность от сдачи квартир в Москве по традиционной для Запада формуле, учитывающей уровень ставок по вкладам, то получается, что сдача в наем недвижимости в российской столице должна приносить процентов 11-12% в год (в больших банках ставка по крупным рублевым депозитам, сравнимым со стоимостью квартиры, составляет в среднем примерно 8% годовых при размещении на длительный срок, плюс премия за риск и управление в 3-4%).

«В начале 2000-х доходность от аренды действительно составляла в Москве 12%, но тогда ставка рефинансирования у нас была 20% с лишним, а банки давали процентов 15 по вкладам», – напомнил эксперт.

Читайте также  7 способов заработать на недвижимости в Европе

Почему же в Москве уровень доходов от сдачи недвижимости в аренду не соотносится со ставками по вкладам? Как пояснил эксперт, в России, в отличие от Европы население не доверяет финансовым организациям и считает безрисковым не вклад в банке, а сдачу квартиры в аренду – потому что банки у нас периодически лопаются. Соответственно, покупка квартиры и сдача ее в аренду рассматриваются в качестве способа сохранения капитала, а не как выгодная инвестиция, которая должна приносить хороший доход. Кроме того, в целях снижения издержек большинство московских арендодателей не платят налоги и перекладывают расходы на коммунальные услуги на квартиросъемщиков.

Однако проблема не только и не столько в состоянии финансовой системы страны. Столь низкая доходность арендного бизнеса свидетельствует о том, что цены на жилье в Москве сильно завышены относительно доходов населения вообще и квартиросъемщиков в частности.

Напомним, жилье считается доступным при условии, что стоимость метра примерно соответствует среднемесячной зарплате. Средняя зарплата в столице – 50 000 – 60 000 руб. в месяц, а квадратный метр по индексу www.irn.ru стоит сейчас 172 495 руб. ($4870). И это в среднем, с учетом дешевых районов за МКАД (без Новой Москвы), а цены внутри Московской кольцевой еще выше.

Стоимость аренды квартир – от 30 000 руб. за «единичку» в спальном районе – тоже никак нельзя назвать низкой. Таким образом, подавляющее большинство тех, кто нуждается в столичном жилье, платят за аренду максимум возможного, и повысить плату за наем, чтобы увеличить доходность бизнеса, хозяева недвижимости не могут при всем желании.

Однако, несмотря на заоблачный уровень цен, спрос на жилье в старой Москве стабильно превышает предложение. Кто же покупает квартиры в столице, если большинству работающих в столице граждан местная недвижимость не по карману?

Читайте также  За последний месяц застройщики прекратили продавать квартиры в 15 новостройках Киева

Во-первых, отметил руководитель IRN.RU, большинство сделок купли-продажи жилья в Москве – альтернативные, то есть люди приобретают новые квартиры на средства от продажи старых. Во-вторых, Москва имеет исключительный экономический и политический статус, притягивая миграционные и финансовые потоки не только из российских регионов, но и со всего ближнего зарубежья. Иначе говоря, значительную долю квартир в Москве покупают люди с доходами, на порядок превышающими средний уровень зарплат в городе, что и обеспечивает инвестиционную надбавку в цене столичной недвижимости.

Фактически те, кто арендует квартиры, и те, кто покупает их с нуля, живут в разных, слабо пересекающихся друг с другом мирах, отсюда и огромный разрыв между арендными ставками и ценами на недвижимость.

«Кто у нас снимает квартиры? Те, кто сильно ограничен по деньгам, народ, и они не могут платить за аренду еще больше. А кто покупает? Тот, кто имеет шальные доходы, не только из Москвы, но и из регионов и ближнего зарубежья. Поэтому цены покупки в отличие от цен аренды выглядят завышенными», – пояснил Олег Репченко.

Если бы Москва была обычным городом для жизни, скорее всего, квартиры бы здесь стоили в разы дешевле. Например, в Германии, где нет какого-то одного центра экономической, политической и социальной активности – все города неплохо развиты, жилье стоит около $3000 за метр, притом что зарплаты там выше, чем в Москве.

Ситуация в российской столице во многом схожа с тем, что происходит в Лондоне, Монако, на Манхэттене, где приток внешнего капитала делает жилье недоступным для местных жителей. Только Лондон и Нью-Йорк притягивают деньги со всего мира, а Москва – с территории, где Россия традиционно имеет существенное влияние.

Читайте также  В столице продают квартиры в доме, который никогда не построят

Надо отметить, что инвестиционная надбавка в ценах на недвижимость не является чем-то неизменным и сильно зависит не только от экономики, но и от геополитики. И подвижки в этой сфере могут оказать самое серьезное влияние на рынок недвижимости.