Два кита рынка недвижимости: торговые центры и квартиры в новостройках


Купить или арендовать недвижимость за границей

Рынок недвижимости в первом полугодии, почти как пациент в «Золотом ключике», был скорее мертвым, чем живым. Количество сделок на протяжении всего периода было достаточно скромным. А цены могли похвастаться завидной стабильностью. Неожиданно оживить рынок летом смогла лишь шоковая терапия в виде распоряжения Национального банка об ограничении операций с наличными деньгами.

Стабильная вторичка

По мнению экспертов, рынок вторичной недвижимости с начала года находится в стадии стагнации. По словам президента Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Сергея Злыдня, в первом полугодии рынок не показал той активности, которой от него ожидали. Год начался с введения новых правил регистрации недвижимости, которые притормозили сделки. Поэтому в январе и феврале рынок был не рабочим. Не наступила, как это всегда бывало ранее, и весенняя деловая активность.

«Оживление пришло лишь в мае. С конца весны и по сегодняшний день рынок довольно активен. Это связано с введением новых правил игры на рынке: изменением системы оценки имущества, а также введением ограничений в расчетах наличными средствами на уровне 150 тыс. грн с первого сентября», – сказал президент АСНУ.

По словам эксперта, это связано с тем, что люди, которые планировали в ближайшее время обзавестись новым жильем, форсировали это мероприятие, и вышли на рынок до того, как тот начнет жить по новым правилам. «Люди испугались, что подорожает стоимость оценки имущества, а также того, что придется нести лишние затраты при безналичном расчете», – пояснил Сергей Злыдень.

В то же время, как отметил глава национального совета Риэлторской палаты Украины Виктор Несин, говорить об увеличении спроса в разы, как это прогнозировали эксперты, не стоит. Количество сделок по сравнению с предыдущими месяцами выросло максимум на 30%.

Но и это оживление краткосрочно. Уже с первых дней осени стоит ожидать снижения количества сделок на рынке. Во-первых, все, кто хотел приобрести жилье, постараются сделать это сейчас. Во-вторых, любые нововведения негативно сказываются на рынке, поскольку его участникам нужно привыкнуть работать по новым правилам.

«Люди должны окончательно понять, по какой схеме будет происходить сделка. Как будут открываться расчетные счета. Тут и самим банкам нужно понять, сколько они будут брать за свои услуги. Поскольку сейчас разговоры ходят об оплате транзакционных услуг от 0,5% до 3%. Поэтому сентябрь будет нерабочим», – сообщил глава РПУ.

Отчасти рынок сможет восстановиться в октябре и ноябре, когда «переварит» нововведения. Но это будет лишь возврат до уровня весны текущего года. Роста рынка ожидать не стоит. Соответственно не стоит ожидать и увеличения стоимости жилья.

«Предложение все еще значительно превышает спрос. На сегодняшний день как не работали, так и не работают ипотечные продукты. А это тот инструмент, который способен увеличить спрос на жилье. Кредиты, которые предлагают банки, являются неподъемными для граждан. Ими могут воспользоваться только те, кому не хватает несколько тысяч. В других случаях это крайне невыгодно», – сообщил эксперт.

Читайте также  Аренда квартиры в центре Нью-Йорка доступна для местных пенсионеров

В свою очередь Сергей Злыдень поделился мнением, что и падать цены уже не будут. Ведь не смотря на все последние нововведения, стоимость жилья оставалась стабильной. Это, по его мнению, говорит о том, что рынок достиг ценового дна и дальше ему снижаться некуда.

Первичка «на коне»

Немного лучше ситуация в этом году на первичке. Это прекрасно отражает динамика на строительном рынке. Показатели по вводу жилья уже третий год находятся на уровне сравнимом с докризисным периодом.

Согласно данным Украинской торговой гильдии (УТГ), по итогам этого года, с учетом нынешней активности на строительных площадках, столичные застройщики смогут без проблем достичь повторить достижения прошлого года. То есть, будет сдано около 1,3 млн кв. м жилья.

По словам главы департамента стратегического консалтинга «УТГ» Виктора Оборского, именно рынок первичного жилья вместе с торговыми площадями являются главными драйверами рынка недвижимости, как в целом по стране, так и конкретно по Киеву.

«В первом полугодии мы отметили увеличение количества инвестиционных сделок. Если в прошлом году мы оценивали этот показатель на уровне 5-7%, то сейчас мы можем говорить о его росте до 15%. Это является прекрасным показателем того, что сегмент жилой недвижимости становится привлекательным для инвестиций», – сказал Виктор Оборский.

При этом, он отметил, что в последние несколько лет в столице отмечается увеличение доли предложения на первичном рынке по отношению ко вторичному. И в этом году данная тенденция не ослабевает. На данный момент около 65% от всех предложений составляют новые квартиры, и приблизительно 35% – жилье на вторичном рынке. Хотя еще несколько лет назад соотношение было тем же, но с преобладанием продаж старого жилья.

«Как видим, потихоньку первичка начинает вытеснять на рынке вторичку. Это связано с более рациональным подходом застройщиков к планированию жилья, его площадям. Если ранее достаточно типичным было предложение даже в однокомнатных квартирах эконом класса на уровне 55-60 квадратов, то сейчас все максимально ужались. А средние площади квартир эконом класса в среднем составляют 35-45 кв. м».

С ним согласен и Виктор Несин. При этом глава Риэлторской палаты Украины добавил, что на увеличение спроса на новые квартиры также позитивно влияет ценовая политика застройщиков.

«Если взять для примера Харьковский массив Киева, стоимость квадратного метра на вторичке здесь начинается от 1600 долл. А новые квартиры такого же класса в этом районе можно найти за 1200, а то и за 1000 долларов. Особенно, если посмотреть на объекты, где которых только-только начинается строительство. Конечно же, есть риск, что дом могут не достроить, чего нет на вторичном рынке, но цена диктует свои условия», – сказал эксперт.

Читайте также  Жилье за городом: сколько сейчас стоят дома, коттеджи и квартиры

Он также отметил, что первичный рынок поменялся. Если раньше люди несли деньги всем компаниям-застройщикам, как только те объявляли о том, что они буду что-то строить. То ныне инвестор более разборчив.

«У нас есть компании, которые, не смотря на задержки, являются надежными структурами и всегда доводят свои объекты до сдачи. Это и «Киевгорстрой», и «Познякижилстрой», и МЖК «Оболонь», и ПСГ «Ковальская». Именно таким застройщикам сейчас готовы отдать свои деньги», – сообщил Виктор Несин.

Как и ранее основным источником финансирования строительства являются собственные средства покупателей (60% сделок). В большинстве случаев эти 60% – это категория покупателей, которые улучшают свои жилищные условия. То есть, продажа старых квартир, и покупка новых с определенной доплатой. Около 37% – приобретаются благодаря тому, что застройщики активно стали предлагать гражданам возможность приобретения жилья в рассрочку. Единственным недостатком такой системы является то, что права собственности на квартиру переходят после уплаты «последней гривны».

Виктор Оборский отметил еще одну тенденцию последнего времени. По итогам первого полугодия серьезное давление на рынок столичной недвижимости составило жилье, которое возводится в городах-спутниках. «Это связано с тем, что близлежащие города имеют хорошую транспортную связь со столицей и достаточно развитую инфраструктуру при более низких ценах», – прокомментировал эксперт.

По данным УТГ, средняя цена нового жилья эконом класса в Киеве составляет 1330 долларов за квадрат. В бизнес сегменте – 2150 долл. А элитное жилье в среднем продается по 6300 долл. за кв. м. «Стоит отметить, что «элитка» стала единственным сегментом, цена на который с начала года значительно просела, потеряв в общей сложности 15%. Все должны понимать, что ценовое дно на первичке уже пройдено. И связано это, в первую очередь, с тем, что себестоимость строительства имеет свои рамки. Да и девелоперам дальше снижать стоимость некуда. Они и при нынешних условиях имеют небольшую прибыль с каждого квадратного метра, и стараются зарабатывать на количестве сделок», – сказал Виктор Оборский.

В то же время, он скептически относится и к возможному подорожанию жилья. «Повышение цен может быть вызвано только ростом спроса. Рост спроса мы будем наблюдать только в двух случаях. Прежде всего – это увеличение реальных доходов населения. А также развитие ипотеки, как источника финансирования приобретения жилья. В ближайшие несколько лет ожидать этого не стоит», – отметил эксперт.

Читайте также  Почему продвинутая молодежь больше не покупает авто и квартиры

Коммерческая недвижимость

Ситуация на рынке коммерческой недвижимости довольно противоречива. Если торговые площади разгребают как горячие пирожки, то по офисным помещениям, как правило, гуляет лишь ветер.

По итогам первого полугодия, как сообщают в «УТГ», было введено два крупных торговых объекта общей арендуемой площадью 13,6 тысяч кв м. К концу этого года ожидается сдача еще 7 торговых центров, в которых площадь аренды составит более 193 тыс. кв м. Благодаря этому общее количество торговых площадей в столице увеличится на 23%, превысив показатель в один миллион квадратов (1,2 млн кв м).

«Однако, этого все равно недостаточно для насыщения рынка. Ведь у нас этот показатель составляет около 350 кв м. на тысячу жителей. Поэтому даже по сравнению с городами восточной Европы мы имеем двукратный запас роста. Однако в 2014-2015 годах запланирован ввод в эксплуатацию еще более миллиона квадратов арендных торговых площадей. Что увеличит предложение вдвое. Благодаря этому, если все запланированные проекты буду реализованы, мы вплотную приблизимся к порогу насыщения рынка, что приведет к остановке роста стоимости аренды площадей в ТЦ, а также к перетеканию брендов от менее успешных торговых площадок к более успешным», – прокомментировал Виктор Оборский.

Уровень арендных ставок с начала года практически не изменился и составляет в среднем 70 долл. за кв. м. И до конца года мы не ожидаем значительных изменений стоимости. При этом средняя вакантность составила 2,7%.

А вот ситуация на рынке офисов остается сложной. В прошлом году ввели около 200 тыс. м офисных площадей. В этом году также планируется более 200 тыс. Такой объем офисного предложения останется невостребованным, поскольку новые бизнесы в Украине не развиваются. «Мы прогнозируем, что к концу года вакантность офисных центров увеличится с нынешних 15-16% до 20%. Уровень арендных ставок сейчас колеблется от 15 до 32 долларов за квадратный метр в комплексах класса «Б», и от 25 до 40 в классе «А». К концу года следует ожидать незначительное снижение уровня арендных ставок. А вот вначале следующего года произойдет проседание стоимости съема площадей для офисов на 10-15%», – резюмировал Виктор Оборский.

Автор: Роман Малык