Если покупатель квартиры не заплатил…


Купить или арендовать недвижимость за границей

— Нами была продана квартира, нотариус в договоре указал, что покупателем произведен полный расчет. Но на самом деле расчет произведен не полностью — покупатель дал лишь часть денег и расписку продавцу с обязательством произвести окончательный расчет за квартиру в установленный срок. Теперь покупатель отказывается платить остаток денег. Может ли продавец потребовать признания сделки недействительной или расторжения договора с возвратом квартиры старому владельцу?

В соответствии со ст. 692 Гражданского кодекса Украины покупатель обязан оплатить полную стоимость переданного ему товара. Согласно ч. 2 ст. 651 Гражданского кодекса договор может быть расторгнут или изменен по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной. При этом существенным нарушением является такое, когда вследствие причиненного им вреда вторая сторона в значительной мере лишается того, на что она рассчитывала при заключении договора.

Таким образом, если полная стоимость уже переданной покупателю квартиры не выплачена, очевидно, имеет место существенное нарушение условий договора со стороны покупателя. На этом основании продавец имеет право обращаться в суд с иском о расторжении договора купли-продажи квартиры в связи с неполной оплатой ее стоимости.

В данном случае ситуация осложняется тем, что суду будут представлены два противоречащих друг другу доказательства — с одной стороны, расписка покупателя, из которой будет видно, что расчет за квартиру проведен не полностью, с другой стороны — договор купли-продажи, содержащий фразу о том, что стороны по расчетам претензий друг к другу не имеют.

В связи с этим трудно однозначно прогнозировать, каким будет решение суда по данному делу. Поэтому рекомендуется одновременно подать второй иск — о взыскании суммы недостающей оплаты, указанной в расписке. При этом сразу стоит просить суд приостановить производство по второму делу до рассмотрения первого судебного дела (о расторжении договора). Если первое судебное дело будет решено не в пользу продавца и суд в решении укажет, что договор совершен надлежащим образом и расписка не имеет к нему отношения, тогда следует возобновлять производство по второму делу и пытаться взыскать задолженность по расписке, уже не оспаривая саму сделку по продаже квартиры.

Читайте также  "Квартиры в Донецке продаются быстрее, чем в Киеве"

Если же в первом судебном деле суд примет решение о расторжении договора, то необходимость в продолжении второго дела отпадет, и можно будет просить суд оставить второй иск без рассмотрения.

К таким процессуальным уловкам адвокаты рекомендуют прибегать в случаях, когда существует несколько вариантов решения конфликта в суде и сразу трудно определиться, какой из них окажется более перспективным. Подача одновременно нескольких разных исков позволяет истцу не упустить срок для предъявления каждого из них, который согласно ст. 257 Гражданского кодекса Украины в общем случае составляет три года.