Картина маслом: дорогая аренда офиса в Москве отпугивает корпорации


Купить или арендовать недвижимость за границей

К середине 2014 г. в сегменте офисов класса А в Москве уровень свободных площадей, по данным S.A. Ricci, достиг 25%. В последний раз подобный вакантный объем предложения был только во время кризиса в 2009 г. По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», это свидетельствует о неуверенности бизнеса в устойчивости макроэкономики России на фоне продолжающихся выпадов со стороны США с их санкциями, колебаний национальной валюты, а также спада отечественных фондовых рынков.

Во всяком случае, большие помещения никому не нужны. Значительная часть сделок во II квартале была заключена на помещения площадью менее 1000 кв. м (82%), по данным компании CBRE. Во II квартале было заключено всего три сделки аренды площадью от 2000 кв. м (3% от общего количества сделок аренды).


Уровень вакантных площадей в БЦ Москвы

По данным S.A. Ricci

«В 2009 году в БЦ класса А было зафиксировано 26% свободных площадей, — отмечает Алексей Богданов, партнер S.A. Ricci. – С начала 2013 г. ежеквартально количество введенных в эксплуатацию офисных площадей превышало объемы поглощения более чем в 1,5 раза. Это совпало с периодом макроэкономической и геополитической нестабильности, за счет чего активность арендаторов и покупателей офисных площадей снизилась. Учитывая заявленные объемы строительства офисных объектов, мы прогнозируем дальнейший рост показателя вакантности в бизнес-центрах со ставкой выше $700 за кв. м в год».

Для сравнения: по данным CBRE, совокупный объем сделок, заключенных на рынке с начала 2014 года, составил 298 400 кв. м, что составляет 46% от аналогичного периода 2013 года. Из этого объема 84 400 кв. м площадей составили сделки II квартала, что оказалось рекордно низкой цифрой за последние 13 лет. Подобные квартальные показатели были характерны для 2000 года и I полугодия 2001 года, когда квартальный показатель варьировался от 48 000 кв. м до 97 000 кв. м. Даже несмотря на текущую геополитическую ситуацию, под давлением которой рынок находится уже в течение шести месяцев, столь низкий объем заключенных сделок компания считает неожиданным.

Макроэкономика
Аналитический центр www.irn.ru уже писал, что «все первое полугодие 2014 года прошло под знаком геополитической напряженности вокруг Украины. И даже такие факторы экономического характера, как курсы валют, ослабление рубля, отток капитала и прочее, во многом также были обусловлены геополитикой» (см. «Обзор рынка недвижимости по итогам I полугодия 2014 года»). В то же время такой базовый показатель для российской экономики, как стоимость нефти, несмотря на все опасения, продолжает держаться на высоком уровне – более $100 за баррель. Отчасти этому поспособствовала ситуация в другой точке геополитической напряженности – в Ираке. Но так или иначе при высокой нефти российский бюджет, как и состояние экономики в целом, продолжают оставаться достаточно стабильными.

Читайте также  Квартиры эконом-класса незначительно подорожают до конца 2012 года

Правда, в конце прошлой недели министр экономического развития РФ Алексей Улюкаев не исключил возможность пересмотра в сторону увеличения прогноза оттока капитала из России в 2014 году. Согласно текущему прогнозу, передает агентство «ПРАЙМ», этот показатель должен составить $90 млрд.


Через призму мировой экономики
Но и в мире перспективы выглядят не очень радужными. Например, такая огромная корпорация, как Microsoft, в рамках реструктуризации сократит примерно 18 000 сотрудников, следует из сообщения компании. «В России они затронут ограниченное количество сотрудников, составляющее небольшую долю от их общего числа», – сказал президент компании в России Павел Бетсис. Сейчас в Microsoft Россия работают около 1000 человек как на постоянной основе, так и по контракту. Начатая компанией реструктуризация связана с необходимостью интеграции бизнеса финской компании Nokia, которую корпорация приобрела в апреле этого года. По состоянию на 5 июня штат Microsoft насчитывал 127 104 сотрудника, в том числе 30 000 перешедших на работу из Nokia.


Nota Bene: Артуро Брис, профессор по финансам в IMD Business School и директор Всемирного центра изучения конкурентоспособности, предсказывает, что глобальный экономический кризис вероятен уже в период с апреля 2015 года до марта 2016 г. Одной из возможных причин он называет профицит денежных средств, которые центральные банки и корпорации закачивают в экономику. По его словам, на свободные средства Google может позволить себе купить контрольный пакет акций всей Ирландии, а Microsoft – более 50% Сингапура. На этом фоне интересны сообщения и о том, что американские фармацевтические фирмы поглощают европейских конкурентов с целью перенести штаб-квартиры в Европу – там налоги ниже. Общая несбалансированность мировой экономики явно видна.

Шаги, предпринятые лидерами стран БРИКС на прошлой неделе, – намерения создать новый международный банк развития и «кассу взаимопомощи» – стабилизационный валютный фонд стран-участников, не основанный на долларе, – даже в случае успешного развития принесут плоды еще нескоро.

Читайте также  Инвестиционная привлекательность квартиры-студии больше, чем «однушки»

Востребованность офисов
По данным S.A. Ricci, минимальная доля офисных площадей остается свободной внутри Бульварного кольца – здесь для качественных бизнес-центров (классы А и В+) показатель составляет 6-9%. В районе Садового кольца пустует около 14% офисных площадей, основную часть которых составляют БЦ класса А (около 300 000 кв. м).

В районе ТТК предлагается около 30% площадей классов А и 17% класса В+. В районе МКАД доля свободных площадей сохраняется на уровне конца 2013 г. — 28% для бизнес-центров класса А и 18% для БЦ класса В+.

Соотношение уровня вакантных площадей и ставок аренды на офисном рынке Москвы

По данным S.A. Ricci

Выводы компании S.A. Ricci подтверждает исследование СBRE за первое полугодие на офисном рынке Москвы. Отчет СBRE свидетельствует – пошло снижение спроса на офисные помещения – как в сегменте класса A (с 20,6% по итогам I квартала 2014 года до 24%), так и в сегменте класса В (с 10,8% до 12%).


Заметные тенденции…
Похоже, компании стараются не увеличивать траты после опыта кризиса 2008-2009 гг. Основной спрос приходит со стороны российских компаний, 75% от общего объема сделок.

Офисные блоки до 1000 кв. м пользуются наибольшим спросом (82% от общего количества сделок).


…и статистика
II квартал 2014 года был отмечен рекордным за последние четыре года показателем объема ввода новых площадей, считают в CBRE. В эксплуатацию было введено 323 700 кв. м, из которых на помещения класса А пришлось 49% (158 900 кв. м), на помещения класса В – 51% (164 800 кв. м). По итогам I полугодия общая площадь объектов, введенных в эксплуатацию, составила 532 800 кв. м, из которых помещения класса А – 289 300 кв. м (54%). Показатель ввода в сегменте класса А за I полугодие 2014 года уже превысил годовые объемы за 2011–2013 годы – 277 700 кв. м, 218 500 кв. м и 224 600 кв. м.

Читайте также  В Берлине туристы обходят стороной отели, предпочитая арендовать частные квартиры

По итогам I полугодия общий объем качественных площадей в Москве составил 14,5 млн кв. м, доля помещений класса А – 20%, или 2,9 млн кв. м.

Основное изменение уровня вакансии продолжает происходить в сегменте класса А, доля свободных площадей увеличилась с 20,6% до 24% за счет ввода в эксплуатацию большого объема помещений класса А.


Цены
Ставки аренды, по данным CBRE, во II квартале 2014 года оставались стабильными относительно I квартала 2014-го: $1050-1200 в сегменте класса «А Прайм», $650-750 в сегменте класса А, $400-450 в сегменте класса В.

Данные SA Ricci несколько скромнее. Для объектов класса А средние ставки были зафиксированы в следующих диапазонах:
— $750-810 за кв. м в год внутри Бульварного и Садового кольца;
— $550-650 за кв. м в год в зоне ТТК;
— $700-800 за кв. м в год в зоне ММДЦ.
В сегменте бизнес-центров класса B+ ставки аренды соответствовали следующим диапазонам:
— $700-800 за кв. м в год внутри Садового кольца;
— $400-450 за кв. м в год в зоне ТТК.

В зоне МКАД ставки на офисные здания классов А и B+ находятся примерно в одном диапазоне от $300 до $350 за кв. м в год.


Прогноз
При условии развития негативных геополитических событий на фоне больших объемов ввода в эксплуатацию новых офисных площадей и сохранения ограниченного спроса не исключено большее давление на ставки аренды. В случае продолжения текущей геополитической ситуации арендаторы офисной недвижимости Москвы будут продолжать придерживаться «выжидательной» стратегии. В этом случае годовой объем сделок может составить около 650 000 кв. м. На фоне большого объема ввода в эксплуатацию офисных площадей и ограниченного спроса, по оценке CBRE, уровень вакансии будет увеличиваться.