Плюсы и минусы покупки квартиры на вторичном рынке


Купить или арендовать недвижимость за границей

Многим не по душе ждать год, пока новый дом сдадут в эксплуатацию, а затем еще год слушать работу перфоратора. Поэтому выбор падает на вторичное жилье. И хотя стоимость на него отличается в большую сторону от “первички”, шансы выторговать вкусную цену – куда выше.

 
На вторичном рынке можно хорошо сторговаться, но и неприятные сюрпризы тоже могут бытьs13.ru

Продавцы готовых квартир негодуют: новостройки упорно продолжают отнимать у них хлеб. Особенно теряют в популярности объекты, введенные в эксплуатацию до 2000 года. Пошарпанного вида здания, физически устаревшие строительные материалы, изношенные коммуникации, скудная придомовая территория – все это играет против основной массы объектов на “вторичке”. И владельцам вторичной недвижимости ничего не остается делать, как снижать цены и соглашаться на торг. Иначе покупателя можно прождать месяцами, и даже годами.

Поэтому, как ни крути, но на вторичном рынке недвижимости балом правит покупатель. Прежде всего тот, у кого есть на руках деньги и он готов заключить сделку хоть завтра.

“Как ни странно, но даже сегодня за квартирами все равно выстраиваются очереди. На некоторые из них до десятка потенциальных покупателей”, – рассказывает Ярослав Холморогов, специалист агентства недвижимости КиевДомСервис. Однако это справедливо для “единичек” и отчасти “двушек”. На трехкомнатные квартиры спроса практически нет. Кроме того, цена и сговорчивость продавца, а значит, интерес покупателя, очень сильно зависят от района, где расположено жилье, и его востребованности в глазах покупателя.

Дела районные

“На данный момент в Киеве наиболее популярны среди покупателей Голосеевский, Днепровский и  Оболонский районы. А вот Куреневка и Виноградарь, невзирая на обилие квартир в продаже, не пользуется большим спросом из-за удаленности от метро”, – рассказывает Сергей Яновский, руководитель отдела продаж в агентстве недвижимости La Vida.

Самые дешевые предложения столичного вторичного жилья в Святошинском и Деснянском районах. Тому есть несколько причин, помимо удаленности от центра. Святошинский район активно застраивается. Причем новостройки вырастают прямо рядом с метро (Академгородок, Житомирская). Кроме того, на “вторичку” наступают относительно недорогие пригородные комплексы.

Например, один из риэлторов предложил корреспонденту Денег посмотреть однокомнатную квартиру по ул. Чернобыльской. Ремонт, как заявил посредник, “пригоден для жизни”. По итогам общения с хозяевами выяснилось, что квартира выставлена на продажу довольно давно, поэтому покупателей уже особо не ждут. Но на любой вопрос посетителя владельцы квартиры реагируют достаточно живо и намекают, что готовы торговаться. После просмотра риэлтор сообщил вполголоса, что для реального покупателя хозяева действительно готовы прилично уступить и отдать квартиру не за $38, а за $34 тыс, что весьма ощутимо.

Читайте также  Под Киевом продают квартиры в «запретных» домах

Похожая ситуация и в Деснянском районе. Там ведь не только “вторичка” продается плохо, но и новостройки не в особом фаворе из-за отдаленности района от центра и проблем с транспортным сообщением. Так что предложений по квартирам немало, но продажи идут без особой динамики. “Есть еще и некий стереотип, что Троещина – это криминальный район, и там постоянно гуляют сквозняки. Хотя боле чем за 30 лет, как появился этот массив, все очень изменилось, и в лучшую сторону. Но людей, попробуй, переубеди”, – разводит руками риэлтор Андрей Лукин.

В Соломенском районе с покупателями тоже не ахти. Поэтому нередко проскакивают выгодные варианты. Например, Деньгам предложили посмотреть квартиру по ул. Белгородской, которая примыкает к Краснозвездному проспекту. Это “двушка” площадью 45 кв м. “Хозяева торопятся как можно скорее продать квартиру в связи с отъездом в другую страну. Поэтому готовы отдать ее за сказочную цену в $32 тыс, хотя среднерыночная цена такого объекта порядка $38 тыс”, – уговаривала на просмотр Ольга Петрова, столичный риэлтор.

В Шевченковском районе спрос неоднороден. Наибольшей популярностью среди покупателей пользуются Дорогожичи и Сырец. Корреспондент Денег пошел на просмотр двухкомнатной квартиры по ул. Щербакова. Там такая же причина продажи, что и в Соломенском районе, срочный переезд. Правда, квартира не двух-, а однокомнатная. Хозяйка заявила, что вообще хочет за квартиру $30 тыс, но если задаток будет уже завтра, то согласится “подвинуться” на $2 тыс.

“В Подольском районе продажи идут и вовсе вяло. Чаще всего сделки происходят между знакомыми либо приятелями, случайных покупателей, “с улицы” почти нет”, – разводит руками Ольга Петрова. Но вот в отдаленных районах продавцы соглашаются идти навстречу покупателям. Например, репортеру “Денег” предложили для просмотра трехкомнатную квартиру на проспекте Георгия Гонгадзе, который опоясывает Виноградарь. Продавец видимо очень давно ждал покупателей, потому что чуть ли не с порога сообщил, что готов уступить “…как следует, по совести”. В итоге сошлись на сумме в $41 тыc, хотя в объявлении была указана стартовая цена на отметке в $45 тыс.

Бойкое место

А вот Оболонь раскупается достаточно быстро. Но при этом разброс цен на квартиры все равно внушительный. Корреспондент Денег отправился на просмотр “единички” на Оболонском проспекте, в той его части, что находится около второй линии ТРЦ Dream Town. Продавцы были готовы отдать квартиру за $28 тыс. Хотя риэлтор рассказал, что когда объект появился в продаже, за него просили порядка $40 тыс.

Читайте также  Загонный метр. Чего сегодня стоит опасаться покупателю квартиры

А вот в самом сердце столицы, Печерском районе, спросом пользуется либо элитная недвижимость в недавно построенных домах, либо “сталинки” и квартиры дореволюционной постройки. Поэтому от объектов, датированных периодом с 1960 по 1985 годы, которых на Печерске все еще немало, покупатели вертят носом, что дает возможность торговаться. Довелось посмотреть “хрущевку” по бул. Леси Украинки в очень плачевном состоянии. Цена этой единички находилась на отметке $37 тыс. И хозяин был готов уступать, невзирая на то, что из окон дома видны Гулливер и Парус.

На противоположном берегу Киева, на Воскресенке, Деньгам предложили достаточно ухоженную “единичку” на бульваре Перова. С документами все в порядке, но хозяева настаивали на срочной продаже, поэтому в итоге с $25 тыс удалось доторговаться до $21 тыс.

 Торговаться против заявленной цены квартиры можно на 10-15%, как минимум

В Днепровском районе “единички” и “двушки” встречаются нечасто, и по словам риэлторов, улетают достаточно быстро. Если повезет – можно найти отличный вариант. Например, репортеру Денег предложили однокомнатную квартиру на Днепровской набережной за $35 тыс.  Объект был в отличном состоянии, ремонт в квартире – 2011 года. К тому же, хозяева были готовы отдать покупателям часть мебели и бытовой техники.

Дело в миллионниках

По сравнению со столичными продавцы в городах-миллиониках куда более уступчивы, особенно в периферийных областных центрах, которые переживают отток жителей.

По ценам на “вторичку” лидирует культурная столица Украины – Львов. Там заявленная стоимость однокомнатных квартир в готовых домах колеблется в пределах $38,6-40 тыс, а самые дорогие достигают $42 тыс. За “двушки” просят $38-60 тыс, хотя есть и предложения за $95 тыс. Цена “трешек” достигает $100-230 тыс.  

В Одессе разброс цен побольше. Однокомнатные квартиры там продают от $8,5 до $47,9 тыс, за двухкомнатные хотят в диапазоне от $24,6 до $109,5 тыс, а за трехкомнатные – от $37,7 до $162,2 тыс. Хотя есть и хозяева с безумными запросами, они рассчитывают получить за свое жилье больше полмиллиона долларов.

В Днепропетровске однокомнатные квартиры можно встретить по цене $6,7-17,9 тыс, “двушки” – от $18,5 до $66,8 тыс, а трешки – от $25-59,5 тыс с отдельными предложениями до $150 тыс. Харьков в ценовом плане остается пока что наиболее привлекательным. Здесь можно приобрести “единичку”, имея в кармане даже $7 тыс, а двух- и трехкомнатные квартиры – по цене от $18,5-25 тыс.

Читайте также  Четыре препятствия на пути бурного роста цен

При этом отметим, что указанные ценники – индикативны и последнее слово, так или иначе, за покупателем. Поэтому реальная цена сделки почти всегда оказывается ниже на 10%, а порой и на 20%. А значит, разжиться квартирой за $5-10 тыс даже в крупном городе вполне реально.

Правила  торга

Сбивать цену на квартиру тоже нужно умеючи. Легче всего общаться с владельцами жилья, которые выставили свои объекты на продажу 1-2 месяца назад. Они уже более-менее ориентируются в ценах и реально оценивают шансы продать квартиру, поэтому согласны понижать ценник.

Торговаться можно и в том случае, когда хозяева стремятся продать квартиру срочно – это логично. Особенно, если сделка сопряжена с переездом за границу. Тогда можно выбить и 10-20% скидки. А иногда – даже больше. Ну и, конечно же, на цену влияет реальное состояние квартиры. Ведь все хорошо знают, как часто объявление о продаже приукрашивает действительность. И насколько. Все знают, что последний или первый этаж, отсутствие обещанного ремонта, незавидное состояние дома и прилегающей территории – все это напрямую влияет на цену. И дает право покупателю требовать ее снижения.

К оформлению сделки нужно подходить не менее скрупулезно, чем к торгам. Ведь все-таки при покупке “вторички” риск нарваться на мошенников выше, чем в новостройке. Например, нередко проблемные квартиры продаются по доверенности. На первый взгляд это не несет никакой опасности. Но выясняется, что собственник квартиры ушел из жизни или попросту отсутствует в Украине. А его родственники под шумок пытаются нажиться на доверчивых покупателях. Рано или поздно объявляется разгневанный хозяин жилья (или его наследник) и начинает требовать недвижимость обратно, в том числе и через суд.

Случается, пытаются продать квартиру, которая находится под арестом или в залоге по кредиту. Причем риэлторы вступают в сговор с ушлыми хозяевами и помогают им провернуть сделку. А затем к новым владельцам приходят коллекторы, которые выставляют им счет за непогашенную ипотеку. И даже на нотариусов в таком случае полагаться особо нельзя.

Лучше удостовериться в чистоте объекта самостоятельно. Благо, сделать это очень просто, так как доступ к реестру прав на недвижимое имущество уже давно открыт.