Загонный метр. Чего сегодня стоит опасаться покупателю квартиры


Купить или арендовать недвижимость за границей

Девальвация гривны спровоцировала большие перемены на рынке недвижимости. После того как в феврале 2014 года НБУ отпустил курс нацвалюты в свободное плавание, застройщики неоднократно меняли ценовую политику. Одни жёстко привязывали стоимость квадратного метра к дорожающему доллару, другие переходили на ценообразование в гривне, третьи устанавливали свой курс UAH/USD, более щадящий для покупателей, чем рыночный.

В итоге разброс цен на новостройки заметно увеличился. «Ценовая неопределённость (колебания стоимости аналогичных объектов. — Фокус) в 2014 году в среднем превышала 30%, а в некоторых случаях достигала 70–100%, — рассказывает управляющий директор компании ARPA RealEstate Михаил Артюхов. — Никто однозначно не знал, сколько стоит недвижимость. Покупатели выжидали ещё большего падения, большинство продавцов удерживали цены 2013 года».

Обновили прайс

На фоне ценовой неразберихи чётко прослеживаются две тенденции — значительное подорожание новостроек в гривне и постепенное снижение цен в долларовом эквиваленте. По оценкам руководителя аналитической службы портала поиска недвижимости Address.ua Олеся Романишина, с начала 2014 года в столице цены в гривне на первичную недвижимость выросли в 2 раза при почти трёхкратной девальвации нацвалюты.

В инвестиционно-девелоперской компании UDP отмечают, что за 2014 год в столице цена нового жилья в гривне повысилась на 63%, а в долларовом эквиваленте упала на 18,5%. В I квартале 2015-го долларовые цены просели ещё на 3%, а гривневые выросли на 42%.

В крупных областных центрах такая же ситуация с ценами. В Харькове, например, по данным инвестиционно-консалтинговой компании «Проконсул», с декабря 2013-го по апрель 2015 года средняя стоимость жилья на первичном рынке в долларах снизилась на 27,29%, а в гривневом эквиваленте увеличилась на 81,92%. За этот же период в Одессе, по данным портала domik.ua, стоимость первички в долларах упала на треть (34%), и, соответственно, на 93% повысились цены в нацвалюте.

Наибольшим спросом пользуются малометражки: однокомнатные — до 45 кв. м, двухкомнатные — до 65 кв. м

«В городах-миллионниках цены ниже киевских в среднем на 30%, а в пригороде столицы — на 50%», — отмечает Михаил Артюхов. Если средняя стоимость квадратного метра в новостройках экономкласса в Киеве составляет около 18–19 тыс. грн, то для Одессы, Днепропетровска, Львова и Харькова ориентиром является цена около 12,5 тыс. грн, а для киевского пригорода — около 9 тыс. грн.

Самые дешёвые квартиры в новостройках предлагаются к продаже на этапе котлована. Но ждать их придётся как минимум до 2017 года. А цены растут быстро. К примеру, в начале апреля один из столичных застройщиков выставил на продажу новый объект в Дарницком районе по привлекательным ценам — от 12,75 тыс. грн за кв. м. Уже через полтора месяца квадрат подорожал до 15 тыс. грн.

Покупай, торопись

Девальвация нацвалюты повлияла не только на ценовые предложения застройщиков, но и на поведение покупателей. «Переход к плавающему курсу гривны привёл к катастрофическому снижению активности на вторичном рынке жилья и, напротив, спровоцировал всплеск интереса потенциальных покупателей к первичному рынку ввиду резкого снижения средней стоимости квадратного метра в долларах», — отмечает гендиректор инвестиционно-консалтинговой компании «Проконсул» Виктория Рыльцева.

Читайте также  Прокуратура заставит застройщика отдать квартиры ЖК «Голосеево»

Интерес к первичке носил волно­образный характер, активизируясь и затихая в зависимости от ситуации в зоне АТО и на валютном рынке. «В январе-феврале 2014 года продажи увеличились на 18% по сравнению с аналогичным периодом 2013 года. Около 80% сделок были заключены с инвестиционно-сберегательной целью. В марте-апреле, напротив, количество продаж уменьшилось в сравнении с прошлым годом на 7%», — рассказывает об опыте своей компании заместитель гендиректора по маркетингу инвестиционно-девелоперской компании UDP Олеся Перчак. По её словам, в первой половине 2014 года 50% сделок в столице заключались с жителями восточных регионов Украины, которые массово переезжали в Киев.

В выигрышном положении оказались украинцы, откладывавшие на покупку недвижимости доллары. Особенно подфартило тем, кто в начале 2015 года на пике подорожания валюты купил квартиру у застройщика, не успевшего сориентироваться и продававшего квадратные метры по старым гривневым ценам. Киевлянин Алексей Кудрявцев один из тех, кому повезло. «Купив в феврале трёхкомнатную квартиру на киевских Позняках площадью 82 кв. м, я сэкономил почти 600 тыс. грн, — делится своей удачей Алексей. — На тот момент я накопил в долларах около $70 тыс. Когда обменный курс вырос с 16 грн до 27 грн, сообразил — время покупать: некоторые застройщики всё ещё продавали квартиры по гривневым ценам начала 2014 года. Именно такого застройщика я и нашёл. Кстати, с февраля он поднял цены в гривне на 70%».

Чтобы успеть вложить свои средства в недвижимость на пике подорожания доллара, за которым не поспевали гривневые цены застройщиков, многие закрывали глаза даже на высокие риски при покупке жилья на этапе котлована.

«В конце февраля 2015-го я сдал доллар по курсу 37 UAH/USD и оплатил в гривне полную стоимость жилья, которое обошлось мне тогда примерно в $300 за кв. м», — хвастается покупатель квартиры в одной из львовских новостроек. Теперь квадрат в этом доме стоит 12,9 тыс. грн (около $570 за кв. м по нынешнему курсу). Правда, застройщик со строительством не торопится — с конца 2014 года на участке продолжается обустройство фундамента, а инвесторы начинают опасаться задержки строительства.

По словам аналитика отдела продаж компании «Інтергал-Буд» Олеси Скринник, в нынешних условиях выдержать заявленные сроки сдачи жилья в эксплуатацию по силам не многим застройщикам. Избежать задержек удастся только тем, кто строит на собственные средства. Поскольку таких компаний на рынке немного, собеседница Фокусане исключает нового бума переносов сроков ввода в эксплуатацию и очередную волну беспокойства инвесторов.

К примеру, только на киевском жилищном массиве Виноградарь Фокус насчитал 10 объектов, сдача в эксплуатацию которых затянулась на год-два.

Впрочем, большинство девелоперов всё же не захотели терять деньги на курсовых колебаниях и жёстко привязывали цены к постоянно дорожающему доллару, а в период февральских скачков на валютном рынке временно приостанавливали продажи. У одного из крупных киевских застройщиков стоимость в гривне пересматривалась при изменении курса UAH/USD более чем на 2%, и покупатели, которые платили за жильё частями, столкнулись с неприятными сюрпризами. «Чтобы внести последнюю часть оплаты за квартиру, я собрала около 150 тыс. грн. Но когда в феврале 2015-го я понесла их застройщику, выяснилось, что стоимость неоплаченных квадратных метров удвоилась в связи с пересмотром цены и достигла 32 тыс. грн за кв. м», — жалуется киевлянка, которая приобрела квартиру с живописным видом на Днепр в строящемся доме.

Читайте также  Ограничение наличных платежей: квартиры в Москве могут официально «подешеветь» до 600 000 руб.

Всё меньше и меньше

Падение реальных доходов населения и подорожание квартир в гривне сместило покупательские предпочтения в сторону более дешёвого жилья. По информации Олеся Романишина из Address.ua, в Киеве интерес к квартирам на первичном рынке дешевле $40 тыс. за полтора года вырос почти в 3 раза, а популярность жилья дороже $80 тыс. упала более чем в 2 раза. Наиболее востребованные сегодня — однокомнатные и двухкомнатные квартиры площадью до 60 кв. м в ценовом диапазоне от 9,5 до 12,5 тыс. грн за кв. м (до 750 тыс. грн, или $35 тыс. за квартиру).

Если средняя стоимость квадратного метра в новостройках экономкласса в Киеве составляет около 18–19 тыс. грн, то ориентир для Одессы, Днепропетровска, Львова и Харькова — 12,5 тыс. грн

«Спрос распределился между самым дешёвым экономклассом и комфорт-классом. В Киеве покупатели с ограниченными финансовыми возможностями ориентируются только на низкую цену, зачастую покупая квартиры в пригороде, где за небольшие деньги, по сравнению со столицей, можно купить качественный экономкласс. А на самые дешёвые предложения в Киеве покупаются граждане, которые не боятся инвестировать в сомнительные объекты», — рассказывает директор проектной компании «АИММ-ГРУПП» Анна Искиэрдо.

Но доверие к непроверенным строительным компаниям, которые подкупают привлекательной ценой, сегодня заметно снижается — громкие скандалы на строительном рынке у всех на слуху. «Отрезвила инвесторов ситуация с объектами компании «Укогрупп», которая ради низкой цены пренебрегала процедурой получения разрешительной документации и строительными нормативами. Организованный по такой схеме бизнес неминуемо достигнет точки, когда за деньги покупателей ничего не удаётся построить. Единственный способ отсрочить банкротство — многократное увеличение количества проектов, чтобы завершать текущие стройки за деньги инвесторов завтрашних объектов», — говорит директор проектной группы «Архиматика» Александр Попов. Впрочем, финал такого предприятия будет таким же, как и у всех финансовых пирамид. В частности, стройки «Укогрупп» на сегодня признаны незаконными и приостановлены.

Как строить дальше

Несмотря на все потуги застройщиков, продажи падают. Платёжеспособных клиентов мало: долларовые покупатели и мигранты из зоны АТО уже успели потратиться. «В 2014 году количество сделок сократилось почти в 3 раза, в гривневом выражении ёмкость рынка уменьшилась вдвое. В 2015-м мы наблюдаем дальнейшее сокращение в 1,5–2 раза», — сокрушается Михаил Артюхов из ARPA RealEstate.

Читайте также  Цены на квартиры в новостройках Киева вышли на докризисный уровень. Кризис преодолен?

Из-за падения спроса, по его оценкам, активное строительство сейчас ведут только 10–15% застройщиков, около 65% компаний заморозили реализацию проектов, а остальные 25–30% думают, как строить дальше. Впрочем, по мнению Олеси Перчак из UDP, массовой остановки строительства, как это было в кризис 2008–2009 годов, сейчас нет — застройщики попросту приостанавливают продажи своих объектов либо переносят старт продаж до лучших времён.

За одну среднемесячную зарплату киевлянина в новостройке сейчас можно купить 23 кв. см жилья

«Аутсайдеры рынка, предлагающие неликвидное жильё, приостанавливают работы из-за падения спроса на такие квартиры. Если год назад подобную жилплощадь приобретали по цене 8 тыс. грн за кв. м, то теперь платить за неё 16–18 тыс. грн покупатель уже не готов. Так как предложение жилья подобной категории значительно, создаётся впечатление о снижении строительной активности в целом по рынку», — комментирует ситуацию Александр Попов из «Архиматики».

В свою очередь, финансово устойчивые застройщики теперь стараются сдать объекты быстрее, чтобы минимизировать риски и себестоимость строительства.

Курс доллара в последние два месяца стабилизировался, однако снижать цены застройщики не спешат. На их прайсы теперь давит существенное подорожание стройматериалов. Оно не только вынудило застройщиков больше ориентироваться на отечественного производителя, но и заняться другими оптимизационными мерами. «Застройщики меняют подход к строительству инфраструктуры — необязательные объекты исключают или заменяют на более дешёвые варианты, — делится наблюдениями Анна Искиэрдо из «АИММ-ГРУПП». — Больше внимания уделяется проектированию, привлекаются проектные группы с опытом внедрения современных архитектурно-планировочных и инженерных решений. Многие переходят на самостоятельное выполнение строительно-монтажных работ, отказываясь от подрядов».

Застройщики также уменьшают площади квартир в новостройках.

Застройщики понимают, что с нынешней платёжеспособностью населения заработать можно, только сделав ставку на недорогие квартиры. Ведь за одну среднемесячную зарплату киевлянина в столичной новостройке сейчас можно купить всего лишь 23 кв. см жилья. То есть для большинства не имеющих квартир киевлян покупка малометражки в 40 квадратов растянется, как минимум, на 15 лет.

Отдалённая перспектива

Кризис сделал недвижимость ещё менее доступной для большинства украинцев

Объёмы строительства в Украине в период 2014–2015 годов заметно сократились. Всему виной инфляция, спровоцированная девальвацией гривны, — из-за неё стройматериалы заметно подорожали, застройщики существенно повысили цены в гривне, а покупательная способность населения снизилась. В итоге предложение жилья в новостройках сужается (меньше домов сдают в эксплуатацию), а количество квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке, увеличивается (некому покупать). В выигрышной ситуации оказались только те украинцы, которые откладывали на покупку квартиры валюту — долларовые цены упали, поскольку доллар подорожал.